Exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, puedes evitar pagar impuestos sobre la ganancia patrimonial. Esta exención fiscal, regulada en el artículo 38 de la LIRPF, es una de las ventajas más importantes al cambiar de vivienda.

3 años

Tiempo mínimo como vivienda habitual

2 años

Plazo para reinvertir

100%

Exención si reinviertes todo

+65 años

Exención total automática

Qué es la exención por reinversión

El artículo 38 de la Ley del IRPF establece que las ganancias patrimoniales obtenidas al vender tu vivienda habitual están exentas de tributación si reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual dentro de un plazo determinado.

Esta exención busca facilitar el cambio de vivienda sin penalizar fiscalmente a las familias que venden su casa para adquirir otra más adecuada a sus necesidades. Sin esta exención, tendrías que pagar entre el 19% y el 28% de impuestos sobre la ganancia patrimonial.

Ejemplo básico de ahorro fiscal

Imagina que compraste tu vivienda por 150.000€ y la vendes por 300.000€. La ganancia patrimonial es de 150.000€. Si no reinviertes, pagarías aproximadamente:

Ganancia sobre 6.000€ (19%):1.140€

Ganancia de 6.000€ a 50.000€ (21%):9.240€

Ganancia de 50.000€ a 150.000€ (23%):23.000€

Total impuestos:33.380€

Si reinviertes el importe completo en otra vivienda habitual, no pagas impuestos y te ahorras 33.380€.

Requisitos para aplicar la exención

Para poder beneficiarte de la exención por reinversión, debes cumplir todos los siguientes requisitos:

1
La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual
Para que se considere vivienda habitual, debes haber residido en ella de manera continuada durante al menos 3 años. La vivienda debe haber sido tu residencia principal durante ese periodo.
2
Reinvertir el importe en otra vivienda habitual
Debes destinar el importe obtenido en la venta a la compra de otra vivienda que vaya a constituir tu nueva vivienda habitual. No vale comprar una segunda residencia o una vivienda de inversión.
3
Plazo de reinversión de 2 años
La reinversión debe realizarse en el plazo de 2 años desde la venta de la vivienda anterior. También puedes reinvertir hasta 2 años antes de la venta si ya habías comprado la nueva vivienda.
4
La nueva vivienda debe ser habitual
Debes habitar la nueva vivienda como residencia habitual en un plazo de 12 meses desde la compra (o desde la venta de la anterior, si ya la habías comprado antes).

Importe exento de tributación

La exención se aplica de forma proporcional al importe reinvertido:

Casos según reinversión

100%Reinviertes el importe total de la venta

Si reinviertes el 100% del importe obtenido en la venta, la ganancia patrimonial queda totalmente exenta. No pagas impuestos.

ParcialReinviertes solo una parte del importe

Si reinviertes solo una parte del importe, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida. El resto de la ganancia patrimonial tributa al tipo correspondiente.

Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Importe total venta)

0%No reinviertes

Si no reinviertes nada en otra vivienda habitual, toda la ganancia patrimonial tributa como rendimiento del ahorro (19% - 28% según tramos).

Ejemplo práctico: Reinversión parcial

Veamos un ejemplo de reinversión parcial para entender cómo se calcula la exención:

Datos de la operación

Precio compra vivienda antigua:150.000€

Precio venta vivienda antigua:300.000€

Ganancia patrimonial:80.000€

Precio compra nueva vivienda:250.000€

Cálculo de la exención

Importe reinvertido: 250.000€ de 300.000€ (83,33%)

Ganancia exenta = 80.000€ × (250.000€ / 300.000€) = 66.667€

Ganancia que tributa = 80.000€ - 66.667€ = 13.333€

Impuestos a pagar

Primeros 6.000€ al 19%:1.140€

Restantes 7.333€ al 21%:1.540€

Total impuestos:2.680€

Exención para mayores de 65 años

El artículo 38 establece un régimen especial mucho más favorable para personas mayores de 65 años:

Exención automática para mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más en el momento de la venta, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de tu vivienda habitual está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.

Esta exención total y automática permite a las personas mayores vender su vivienda sin preocuparse por las consecuencias fiscales, facilitando por ejemplo el traslado a residencias, viviendas más pequeñas o el cambio de ciudad para estar cerca de familiares.

Requisitos

•
Edad: Tener 65 años o más en el momento de la transmisión (fecha de la venta).
•
Vivienda habitual: La vivienda vendida debe haber sido tu vivienda habitual (3 años de residencia).
•
Sin obligación de reinversión: No es necesario reinvertir en ninguna otra vivienda.

Ventajas

•
Exención total de la ganancia patrimonial, sin límite de importe.
•
No hace falta comprar otra vivienda ni reinvertir en nada.
•
Puedes destinar el dinero a lo que quieras: ahorro, ayudar a familiares, viajes, etc.
•
Facilita el traslado a residencias de mayores o cambios de ciudad sin carga fiscal.

Errores comunes al aplicar la exención

Muchos contribuyentes cometen errores al intentar aplicar la exención por reinversión. Estos son los más frecuentes:

✗No haber vivido 3 años en la vivienda

Para que se considere vivienda habitual, debes haber residido al menos 3 años de forma continuada. Si no cumples este requisito, no puedes aplicar la exención.

✗Reinvertir en una segunda vivienda o inversión

La exención solo aplica si compras otra vivienda que vaya a ser tu nueva vivienda habitual. No vale comprar una casa de vacaciones, un piso para alquilar o una segunda residencia.

✗Superar el plazo de 2 años para reinvertir

Si tardas más de 2 años en comprar la nueva vivienda desde la venta de la anterior, pierdes la exención. Es fundamental respetar este plazo.

✗No utilizar la nueva vivienda como habitual

Si compras una nueva vivienda pero no la usas como residencia habitual (por ejemplo, la alquilas o queda vacía), Hacienda puede anular la exención y exigir los impuestos con intereses de demora.

✗Calcular mal el importe de reinversión

La reinversión debe calcularse sobre el importe total de la venta, no sobre la ganancia. Si vendes por 300.000€, debes reinvertir 300.000€ para exención total, aunque la ganancia sea solo de 80.000€.

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