19-28%
IRPF sobre ganancia patrimonial (progresivo)
Impuestos en la venta de vivienda: IRPF y plusvalía municipal
Al vender una vivienda en España, debes pagar dos impuestos principales: el IRPF estatal sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Además, existen importantes exenciones si reinviertes en vivienda habitual o eres mayor de 65 años.
Variable
Plusvalía municipal según años de tenencia
100%
Exención IRPF por reinversión en vivienda
2 años
Plazo para reinvertir y obtener exención
IRPF sobre la ganancia patrimonial
Cuando vendes una vivienda por un precio superior al que pagaste (más gastos), generas una ganancia patrimonial que tributa en tu declaración de la renta (IRPF) como rendimiento del ahorro.
La ganancia patrimonial se calcula de la siguiente forma:
Ganancia patrimonial =
Precio de venta - Precio de compra - Gastos deducibles
Esta ganancia tributa a tipos progresivos del ahorro (no se suma a tus ingresos del trabajo):
| Base liquidable del ahorro | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Gastos deducibles del precio de venta
Para calcular la ganancia patrimonial, puedes restar del precio de venta todos los gastos que justifiques documentalmente:
Gastos de adquisición
- •ITP o IVA + AJD pagado al comprar
- •Notaría y registro de la compra
- •Comisión de agencia inmobiliaria (compra)
- •Gastos de hipoteca (tasación, gestoría, apertura)
Mejoras y rehabilitación
- •Obras de reforma con factura (instalación, pintura)
- •Ampliaciones y mejoras estructurales
- •Instalación de climatización, seguridad
- •❌ No deducibles: reparaciones y mantenimiento
Gastos de venta
- •Comisión de agencia inmobiliaria (venta)
- •Plusvalía municipal pagada
- •Certificados energéticos y técnicos
- •Cancelación de hipoteca (si hay)
Coeficientes de abatimiento
Si compraste la vivienda antes del 31/12/1994, puedes aplicar coeficientes reductores que actualizan el precio de compra según la inflación acumulada.
Esto reduce significativamente la ganancia patrimonial a pagar. Consulta las tablas oficiales en la web de la AEAT.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo (no del edificio) desde que compraste hasta que vendes.
Tras la reforma de noviembre de 2021, el cálculo del impuesto ha cambiado significativamente. Ahora el ayuntamiento debe aplicar el método que resulte en una cuota menor para el contribuyente:
Método real
Se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento sobre la ganancia real del valor catastral del suelo:
(Valor catastral suelo venta - Valor catastral suelo compra) × Tipo municipal
Si el valor catastral del suelo ha bajado, no pagas plusvalía.
Método objetivo
Se aplica un coeficiente anual sobre el valor catastral del suelo en el momento de la venta:
Valor catastral suelo × Coeficiente anual × Años de tenencia × Tipo municipal
Los coeficientes anuales van del 0.14% al 0.45% según años de tenencia (hasta 20 años máximo).
Tipos impositivos por ayuntamiento
Cada ayuntamiento establece su propio tipo impositivo, que suele oscilar entre el 20% y el 30%. Ejemplos:
30%
Madrid
30%
Barcelona
29%
Valencia
29%
Sevilla
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el total del importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes quedar exento del IRPF sobre la ganancia patrimonial.
Requisitos para la exención
- 1.Vivienda habitual: Debes haber vivido en la vivienda vendida de manera efectiva y permanente durante al menos 3 años (salvo excepciones justificadas).
- 2.Plazo de reinversión: Tienes un plazo de 2 años antes o después de la venta para comprar la nueva vivienda habitual.
- 3.Reinversión total: Debes reinvertir la totalidad del importe obtenido en la venta. Si reinviertes solo parte, la exención es proporcional.
- 4.Nueva vivienda habitual: La vivienda comprada debe constituir tu nueva residencia habitual (no vale para segundas residencias ni inversión).
Exención proporcional
Si no reinviertes todo el importe, la exención es proporcional:
Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Importe de venta)
Ejemplo: Vendes por 300.000€ con una ganancia de 60.000€. Compras nueva vivienda por 250.000€. Exención: 60.000€ × (250.000€ / 300.000€) = 50.000€ exentos. Tributas sobre los 10.000€ restantes.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más en el momento de la venta, quedas totalmente exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial derivada de la venta de tu vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir.
Requisitos
- •Tener 65 años o más en la fecha de transmisión de la vivienda.
- •La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual (haber vivido al menos 3 años).
- •No es necesario reinvertir el importe en otra vivienda.
Exención con constitución de renta vitalicia
Si tienes 65 años o más, también están exentas las ganancias patrimoniales de cualquier elemento patrimonial (no solo vivienda habitual) si el importe total se destina a constituir una renta vitalicia a tu favor.
La renta vitalicia debe cumplir los requisitos del artículo 38.3 de la Ley del IRPF: seguro contratado con entidad aseguradora, pagos periódicos, no rescatable, etc.
Ejemplo práctico: Venta de vivienda en Barcelona
Veamos un caso completo de venta de vivienda habitual en Barcelona:
Datos de la operación
Precio de compra (2010)
180.000€
Precio de venta (2024)
280.000€
ITP pagado en compra
18.000€
Gastos compra (notaría, registro)
2.500€
Reformas justificadas
15.000€
Comisión agencia venta (3%)
8.400€
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 280.000€ |
| - Precio de compra | -180.000€ |
| - ITP pagado | -18.000€ |
| - Gastos de compra | -2.500€ |
| - Reformas | -15.000€ |
| - Comisión agencia | -8.400€ |
Ganancia patrimonial56.100€
Cálculo IRPF (sin exención)
Primeros 6.000€ al 19%:1.140€
Siguientes 44.000€ al 21%:9.240€
Últimos 6.100€ al 23%:1.403€
Total IRPF:11.783€
Páginas relacionadas
🧮
Calculadora de impuestos de venta
Calcula el IRPF, plusvalía municipal y tu ganancia neta al vender tu vivienda.
🏠
Guía de exención por reinversión
Requisitos, plazos y casos prácticos sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
🌍
Venta de vivienda para no residentes
Retención del 3%, Modelo 211 y obligaciones fiscales para no residentes que venden en España.