Trámite: Modelo 211
Cómo el comprador presenta el Modelo 211 para ingresar la retención del 3% cuando compra a un no residente.
Todo lo que necesitas saber sobre la fiscalidad de la venta de vivienda en España siendo no residente: retención del 3%, ganancia patrimonial, plusvalía y devoluciones.
Cuando un no residente vende una vivienda en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211.
Esta retención actúa como un pago a cuenta del impuesto final que deberás pagar por la ganancia patrimonial. No es el impuesto definitivo, sino un adelanto.
La retención se calcula sobre el precio de venta escriturado, no sobre la ganancia patrimonial:
Ejemplo:
El vendedor recibirá 291.000 € en el momento de la venta. Los 9.000 € quedan retenidos y serán ingresados por el comprador a Hacienda.
Si vendes con pérdida o sin ganancia (precio de venta igual o menor al de compra + gastos), la retención del 3% sigue siendo obligatoria. En este caso, deberás solicitar la devolución presentando el Modelo 210 (ver sección más abajo).
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, ajustados ambos por los gastos inherentes a la compra y venta.
Ganancia patrimonial =
Precio de venta
− Gastos de venta
− Precio de compra
− Gastos de compra
− Inversiones y mejoras
Si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2015, puedes aplicar coeficientes de actualización monetaria al precio de compra y las mejoras para ajustar la inflación. Estos coeficientes reducen la ganancia patrimonial.
Para viviendas compradas desde 2015 en adelante, NO se aplican coeficientes.
Datos:
Cálculo:
Desde el 1 de enero de 2016, todos los no residentes (tanto de la UE/EEE como del resto del mundo) tributan por ganancias patrimoniales al tipo único del 19%.
Los residentes fiscales en España tributan por ganancias patrimoniales en la base del ahorro con tipos progresivos:
Los no residentes, en cambio, pagan siempre el 19%, independientemente del importe de la ganancia. Esto puede ser ventajoso si la ganancia es alta.
Ejemplo (continuación del anterior):
Retención ya ingresada por el comprador: 9.000 €
Importe pendiente a ingresar: 12.160 − 9.000 = 3.160 €
Además del impuesto sobre la ganancia patrimonial (estatal), también debes pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU).
Es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo desde la compra hasta la venta. Lo gestiona el ayuntamiento donde está ubicada la vivienda.
Por defecto, lo paga el vendedor, pero las partes pueden pactar en la escritura que lo asuma el comprador. En la práctica, casi siempre lo paga el vendedor.
Desde 2021, existen dos métodos de cálculo y se aplica el que resulte menor:
Importante: Si vendes con pérdida o sin incremento de valor real, puedes solicitar la exención de la plusvalía. Desde 2021, no se paga plusvalía si no hay ganancia real en la transmisión.
El plazo para autoliquidar y pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si no pagas en plazo, el ayuntamiento puede girar una liquidación con recargos e intereses.
Una vez vendida la vivienda, tienes la obligación de presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial y regularizar el pago del impuesto.
Dispones de 3 meses desde la fecha de la venta (firma de la escritura) para presentar el Modelo 210. Este plazo es improrrogable.
Si no presentas el Modelo 210 en plazo:
Si la retención del 3% (que ingresó el comprador) es mayor que el impuesto real que corresponde pagar por la ganancia patrimonial, tienes derecho a solicitar la devolución del exceso.
Venta sin ganancia:
Venta con ganancia pequeña:
La solicitud se realiza automáticamente al presentar el Modelo 210 con cuota diferencial negativa. Debes:
Hacienda tiene un plazo de 6 meses para resolver la devolución. Si transcurre este plazo sin respuesta, se generan intereses de demora a favor del contribuyente.
En la práctica, las devoluciones suelen procesarse en 2-4 meses si la documentación está completa. Hacienda puede requerir información adicional (escrituras, facturas, justificante del Modelo 211).
Si eres residente fiscal en otro país, es posible que debas declarar la venta de la vivienda en España también en tu país de residencia, lo que puede dar lugar a doble imposición.
España tiene firmados convenios para evitar la doble imposición con más de 90 países. Estos convenios establecen:
Para aplicar el convenio, tu país de residencia puede solicitarte un certificado de residencia fiscal española que acredite que has pagado impuestos en España. Este certificado se solicita en la Agencia Tributaria y tarda unas semanas.
Si tu país aplica el método de imputación, podrás deducir el impuesto pagado en España (Modelo 210) de la cuota a pagar en tu país. Necesitarás:
Recomendación: Consulta con un asesor fiscal de tu país de residencia para conocer las obligaciones específicas y evitar problemas con la declaración de la venta.
Cómo el comprador presenta el Modelo 211 para ingresar la retención del 3% cuando compra a un no residente.
Calcula la ganancia patrimonial, el impuesto a pagar y la plusvalía municipal en tu venta.
Explicación detallada de todos los impuestos y gastos al vender una vivienda en España.