Comprar vivienda en España como no residente

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para cualquier transacción inmobiliaria en España. Sin este documento, no podrás firmar escrituras ni realizar trámites fiscales.

¿Dónde y cómo se solicita?

• Desde el extranjero: En el consulado español de tu país de residencia. Necesitarás pasaporte, formulario EX-15, justificación del motivo (contrato de compraventa o reserva) y pagar la tasa.
• En España: En comisarías de Policía Nacional o en algunas oficinas de extranjería. El trámite puede hacerse personalmente o mediante representante con poder notarial.
• Plazo: La resolución suele tardar entre 2 y 6 semanas dependiendo de la oficina. Planifica con antelación.

El NIE es permanente: una vez obtenido, no caduca aunque no residas en España. Sin embargo, si solicitas la tarjeta de identidad de extranjero (TIE), esta sí tiene fecha de validez y debe renovarse.

Aunque no es legalmente obligatorio, abrir una cuenta bancaria española es altamente recomendable para no residentes que compran vivienda:

• Domiciliación de impuestos: El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y el Modelo 210 (renta imputada) pueden domiciliarse, evitando recargos por impago.
• Pagos de comunidad y suministros: Agua, luz, gas, cuota de comunidad de propietarios. Muchas empresas exigen cuenta española para domiciliaciones.
• Transferencias internacionales: Evitas comisiones elevadas. Puedes recibir el dinero de la venta en una cuenta local y gestionarlo sin intermediarios.
• Requisitos: NIE, pasaporte, justificante de domicilio (puede ser del país de origen) y, en algunos bancos, certificado de no residente fiscal. Algunos bancos digitales facilitan la apertura online.

Los no residentes pagan los mismos impuestos que los residentes al comprar vivienda en España. La diferencia está en el tipo de inmueble:

Vivienda de segunda mano

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Entre el 6% y el 10% del precio de compra, según la comunidad autónoma. En Madrid es el 6%, en Cataluña el 10%.
• Lo paga el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

Vivienda de obra nueva

• IVA: 10% del precio de compra (21% si es local comercial, garaje o trastero por separado).
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma. En Madrid es el 0,75%.

Otros gastos asociados

• Notaría: Entre 600 € y 1.200 € (depende del precio de la vivienda).
• Registro de la Propiedad: Entre 400 € y 800 €.
• Gestoría: Entre 300 € y 600 € si contratas a un profesional para los trámites.

En total, los gastos de compra rondan el 10-12% del precio en segunda mano y el 11-13% en obra nueva.

Los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes, pero con condiciones más restrictivas que para residentes:

Porcentaje de financiación

• No residentes: Máximo 60-70% del valor de tasación (loan-to-value). Necesitas aportar el 30-40% restante más gastos.
• Residentes: Hasta el 80% (e incluso 90% para vivienda habitual en algunos casos).

Requisitos habituales

• Ingresos demostrables: Nóminas, declaraciones fiscales del país de origen, extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.
• Ratio de endeudamiento: La cuota hipotecaria no debe superar el 35-40% de tus ingresos netos mensuales.
• Cuenta bancaria en el banco: Muchos bancos exigen domiciliar la nómina o mantener un saldo mínimo.
• Seguro de vida y hogar: Obligatorios. El banco suele ofrecer los suyos propios.

Tipos de interés

Los no residentes suelen pagar un diferencial algo más alto (0,2-0,5 puntos porcentuales extra) que los residentes. En 2025, los tipos oscilan entre el 3,5% y el 4,5% (euríbor + diferencial).

El representante fiscal es una persona física o jurídica residente en España que actúa en tu nombre ante la Agencia Tributaria.

¿Quién lo necesita?

• Obligatorio: No residentes de países fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE). Por ejemplo, ciudadanos de Reino Unido, EE.UU., China, Argentina.
• Recomendable: Residentes de la UE/EEE que no visitan España con frecuencia. Facilita la gestión de impuestos y notificaciones.

Funciones del representante

• Recibir notificaciones de Hacienda (liquidaciones, requerimientos, sanciones).
• Presentar el Modelo 210 (renta imputada, alquileres, venta) en tu nombre.
• Realizar gestiones ante la Agencia Tributaria (solicitudes de devolución, recursos).

Coste

Los honorarios varían según el servicio. Una gestoría suele cobrar entre 150 € y 400 € anuales por la representación básica, más las gestiones puntuales (presentación de modelos, recursos, etc.).

Una vez firmes la escritura y registres la vivienda a tu nombre, surgen obligaciones fiscales inmediatas:

Modelo 210: Renta imputada

Si la vivienda no está alquilada ni es tu residencia habitual, debes declarar renta imputada anualmente:

• Base imponible: 1,1% o 2% del valor catastral (2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años).
• Tipo impositivo: 19% para residentes de la UE/EEE, 24% para el resto.
• Plazo: Hasta el 31 de diciembre del año siguiente. Por ejemplo, para 2025, hasta el 31/12/2026.

Ejemplo: Vivienda con valor catastral de 100.000 €, revisado hace 5 años. Renta imputada = 100.000 × 1,1% = 1.100 €. Impuesto (UE) = 1.100 × 19% = 209 € anuales.

IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad inmobiliaria. Lo paga el propietario el 1 de enero de cada año:

• Cuantía: Entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral, según el municipio. En Madrid capital ronda el 0,5%.
• Pago: En un solo plazo (generalmente entre septiembre y noviembre) o fraccionado si el ayuntamiento lo permite.
• Domiciliación: Recomendable para evitar recargos. Necesitas cuenta bancaria española.

Comunidad de propietarios

Si tu vivienda está en un edificio con zonas comunes, deberás pagar la cuota mensual de comunidad (gastos de mantenimiento, limpieza, ascensor, seguro del edificio, etc.). El importe varía mucho según el edificio y los servicios.

Suministros y seguros

• Dar de alta los contratos de agua, luz, gas a tu nombre.
• Contratar un seguro de hogar (obligatorio si hay hipoteca, recomendable siempre).