Alquilar vivienda como no residente

Si eres no residente fiscal en España y alquilas una vivienda, tienes la obligación de declarar y pagar impuestos por los rendimientos del alquiler mediante el Modelo 210.

A diferencia de los residentes (que declaran sus alquileres en la Renta anual), los no residentes deben presentar el Modelo 210 de forma trimestral, dentro de los 20 primeros días naturales del mes siguiente al trimestre:

• 1.º trimestre (enero-marzo): Del 1 al 20 de abril
• 2.º trimestre (abril-junio): Del 1 al 20 de julio
• 3.º trimestre (julio-septiembre): Del 1 al 20 de octubre
• 4.º trimestre (octubre-diciembre): Del 1 al 20 de enero del año siguiente

Cada declaración es independiente. Si en un trimestre no has recibido ingresos por alquiler (por ejemplo, la vivienda estuvo vacía), no tienes obligación de presentar el Modelo 210 de ese trimestre.

La fiscalidad del alquiler para no residentes varía significativamente según tu país de residencia fiscal. Hay dos regímenes diferenciados:

Residentes de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo

Si resides fiscalmente en un país de la UE, EEE o Islandia (27 países de la UE + Noruega, Islandia, Liechtenstein):

• Tipo impositivo: 19% sobre la base imponible (ingresos menos gastos deducibles).
• Gastos deducibles: Puedes restar los gastos relacionados con el alquiler (ver sección siguiente).
• Justificación: Debes conservar facturas y justificantes de todos los gastos durante 4 años.

Residentes fuera de la UE/EEE

Si resides en cualquier otro país del mundo (Reino Unido post-Brexit, EE.UU., China, Argentina, etc.):

• Tipo impositivo: 24% sobre los ingresos íntegros (sin deducción de gastos).
• Sin gastos deducibles: Pagas el 24% sobre la renta bruta, sin posibilidad de restar gastos.

Comparación con ejemplo

Si eres residente de la UE/EEE, puedes deducir una amplia gama de gastos relacionados con el alquiler. Estos gastos deben estar justificados con factura y deben ser proporcionales al periodo de alquiler.

Principales gastos deducibles

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): El impuesto municipal anual. Proporcional si no has alquilado todo el año.
• Gastos de comunidad: Cuota mensual de la comunidad de propietarios (mantenimiento, limpieza, ascensor, portero, seguro del edificio).
• Seguro del hogar: Prima anual del seguro de la vivienda (continente y contenido). No incluye seguro de impago de alquiler (este no es deducible).
• Amortización: El 3% anual del mayor entre el valor de adquisición (precio de compra + gastos) o el valor catastral (excluyendo el valor del suelo). Este gasto no requiere desembolso, es una deducción contable.
• Reparaciones y conservación: Arreglos necesarios para mantener la vivienda en buen estado (fontanería, electricidad, pintura, electrodomésticos). No incluye mejoras que aumenten el valor del inmueble.
• Suministros: Agua, luz, gas, internet, si están a tu nombre y no los paga el inquilino.
• Intereses del préstamo hipotecario: Solo la parte de intereses (no la amortización del capital). Proporcional al periodo de alquiler.
• Gastos de administración: Honorarios de la inmobiliaria por gestionar el alquiler, gestoría para presentar el Modelo 210.
• Gastos de formalización del contrato: Registro del contrato, tasas, etc.

Proporcionalidad temporal

Si la vivienda solo ha estado alquilada parte del año, los gastos generales (IBI, comunidad, seguro, amortización) deben prorratearse:

Conservación de facturas

Hacienda puede requerir justificantes hasta 4 años después de la presentación del Modelo 210. Conserva todas las facturas en formato físico o digital.

El Modelo 210 se presenta online en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. No es necesario certificado digital si pagas; si solicitas devolución, sí necesitas certificado o Cl@ve PIN.

Plazos por trimestre

Cómo rellenar el Modelo 210

• Clave de rendimiento: Marca la casilla A - Rendimientos derivados de la transmisión o del arrendamiento de bienes inmuebles.
• Ingresos íntegros: Suma de alquileres cobrados en el trimestre (sin IVA si es alquiler turístico con IVA).
• Gastos deducibles (solo UE/EEE): Suma de gastos del trimestre, prorrateados si procede.
• Base imponible: Ingresos − Gastos (UE/EEE) o Ingresos íntegros (no UE).
• Cuota: Base × 19% (UE) o × 24% (no UE).
• Pago: Domiciliación bancaria, tarjeta o cargo en cuenta (necesitas NRC, número de referencia completo).

Sanciones por presentación fuera de plazo

El retraso en la presentación del Modelo 210 conlleva recargo e intereses de demora:

• Hasta 3 meses de retraso: Recargo del 5% (sin intereses ni sanción).
• De 3 a 6 meses: Recargo del 10% (sin intereses ni sanción).
• De 6 a 12 meses: Recargo del 15% (sin intereses ni sanción).
• Más de 12 meses: Recargo del 20% + intereses de demora.
• Si Hacienda te requiere: Sanción del 50% al 150% de la cuota, más intereses.

La distinción entre alquiler residencial (larga duración) y turístico (corta duración) tiene implicaciones fiscales importantes:

Alquiler residencial (larga duración)

• Definición: Contrato de arrendamiento de vivienda habitual (Ley 29/1994), generalmente de 1 año o más.
• IVA: Exento de IVA (Art. 20.1.23.º LIVA).
• Reducción del 60%: Los no residentes NO tienen derecho a la reducción del 60% que sí disfrutan los residentes en la Renta. Los no residentes tributan sobre el 100% de los rendimientos netos.

Alquiler turístico (corta duración)

• Definición: Cesión temporal de uso de la vivienda con fines turísticos o vacacionales, generalmente menos de 2 meses. Incluye Airbnb, Booking, etc.
• IVA: Sujeto a IVA del 10% si se presta con servicios propios de la industria hotelera (limpieza regular, cambio de ropa, recepción). Si no, exento.
• Reducción del 60%: NO aplicable en ningún caso (ni para residentes ni para no residentes).
• Tributación: Igual que el alquiler residencial para no residentes (19% UE, 24% no UE sobre base neta o bruta). Si hay IVA, se declara aparte (Modelos 303 y 390 para residentes con establecimiento permanente; los no residentes sin establecimiento no suelen repercutir IVA).

Licencias y autorizaciones

Desde julio de 2025, es obligatorio inscribir el alquiler turístico en el Registro Nacional de Registro Único de Alojamientos (NRUA) y obtener número de registro autonómico. Cada comunidad tiene requisitos específicos (seguridad, accesibilidad, equipamiento). Sin licencia, no puedes anunciar la vivienda en plataformas.

El Registro Nacional Único de Alojamientos (NRUA) es una nueva obligación para todos los propietarios de viviendas turísticas en España, vigente desde el 2 de julio de 2025.

¿Qué es el NRUA?

Es un registro centralizado que recopila información de todos los alojamientos turísticos (pisos, villas, apartamentos) ofrecidos en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, etc. Su objetivo es:

• Combatir la economía sumergida y garantizar que todos los propietarios declaran sus ingresos.
• Controlar el impacto del turismo en zonas tensionadas (falta de vivienda habitual).
• Facilitar la inspección y el cumplimiento de normativas locales.

¿Quién debe inscribirse?

Todos los propietarios que alquilen su vivienda con fines turísticos, independientemente de su residencia fiscal. Esto incluye:

• No residentes con vivienda en España alquilada de forma turística.
• Residentes con segunda vivienda alquilada vacacacionalmente.
• Propietarios que alquilan habitaciones en su vivienda habitual.

Cómo inscribirse

La inscripción se realiza en dos pasos:

1. Registro autonómico: Solicita el número de registro en la comunidad autónoma donde está la vivienda (cada CA tiene su propio registro). Necesitarás presentar planos, certificado de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil y cumplir requisitos técnicos.
2. Comunicación al NRUA: Una vez obtenido el número autonómico, comunícalo al NRUA a través de la sede electrónica del Ministerio de Industria y Turismo. Este paso es automático en algunas comunidades.

Sanciones

Anunciar una vivienda turística sin registro puede conllevar multas de entre 3.000 € y 150.000 € según la gravedad y la comunidad autónoma. Además, las plataformas están obligadas a verificar el número de registro y pueden retirar anuncios sin él.