No 60%
Sin reducción del 60% en IRPF
Alquiler turístico: impuestos y registro NRUA
El alquiler turístico o vacacional tiene un tratamiento fiscal específico que difiere del alquiler habitual. Además, desde julio de 2025 es obligatorio obtener el registro NRUA. Esta guía te explica todos los impuestos, deducciones y obligaciones al alquilar tu vivienda a turistas.
IVA
Si ofreces servicios complementarios
NRUA
Registro obligatorio desde julio 2025
Modelo 179
Plataformas informan a la AEAT
Fiscalidad del alquiler turístico
El alquiler turístico o vacacional se define como el arrendamiento de una vivienda de forma temporal a turistas o viajeros, normalmente por días, semanas o meses. A efectos fiscales, el alquiler turístico se considera rendimiento de capital inmobiliario, pero con reglas diferentes al alquiler habitual.
La principal diferencia es que no se aplica la reducción del 60% que sí tienen los alquileres de larga duración. Esto significa que los ingresos del alquiler turístico tributan íntegramente en la base imponible del ahorro del IRPF, sin reducción alguna.
Diferencias fiscales: alquiler habitual vs. turístico
| Concepto | Alquiler habitual | Alquiler turístico |
|---|---|---|
| Reducción IRPF | 60% | 0% |
| IVA | Exento | Exento (salvo servicios complementarios) |
| Gastos deducibles | 100% | Proporcionales al uso |
| Registro obligatorio | NRUA (desde julio 2025) | NRUA + registro autonómico |
Declaración en el IRPF
Los ingresos del alquiler turístico se declaran como rendimientos de capital inmobiliario en la declaración de la renta (modelo 100). Debes declarar todos los ingresos brutos obtenidos durante el año, y podrás descontar los gastos deducibles relacionados con la actividad.
Gastos deducibles en alquiler turístico
Puedes deducir los gastos relacionados con la obtención de los ingresos, de forma proporcional al tiempo que la vivienda esté alquilada. Si la vivienda se alquila solo 6 meses al año, los gastos se deducen al 50%.
- •IBI y tasas municipales: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasa de basuras, etc. (proporcional).
- •Comunidad de propietarios: Gastos de la comunidad si el inmueble está en un edificio (proporcional).
- •Seguros: Seguro del hogar, de responsabilidad civil, etc. (proporcional).
- •Intereses de hipoteca: Si la vivienda tiene hipoteca, los intereses son deducibles (proporcional).
- •Gastos de reparación y mantenimiento: Reparaciones, pintura, fontanería, electricidad (proporcional).
- •Suministros: Agua, luz, gas, internet, si están incluidos en el alquiler (proporcional).
- •Amortización del inmueble: El 3% del valor catastral del inmueble (sin incluir el suelo) anual (proporcional).
- •Comisiones de plataformas: Comisiones de Airbnb, Booking.com u otras plataformas (100% deducible).
- •Servicios de limpieza y gestión: Gastos de limpieza entre huéspedes, servicios de gestión profesional (100% deducible).
IVA y alquiler turístico
El alquiler de viviendas está exento de IVA, tanto en alquiler habitual como turístico. Sin embargo, si ofreces servicios complementarios de hostelería, la actividad puede estar sujeta a IVA y deberás darte de alta como autónomo y facturar con IVA.
Cuándo se aplica IVA al alquiler turístico
El IVA (tipo del 10%) se aplica cuando prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera. Ejemplos:
- •Recepción y atención personalizada: Personal de recepción, conserjería, atención 24/7.
- •Limpieza diaria: Servicio de limpieza y cambio de ropa de cama durante la estancia (no solo al final).
- •Restauración: Desayuno, comidas o servicios de catering incluidos.
- •Otros servicios hoteleros: Lavandería, parking, gimnasio, piscina con servicios adicionales, etc.
Si solo ofreces el alquiler de la vivienda amueblada sin estos servicios complementarios, el alquiler está exento de IVA y no necesitas darte de alta como autónomo (aunque sí debes declarar los ingresos en el IRPF).
Registro NRUA obligatorio
Desde el 1 de julio de 2025, todos los propietarios de viviendas turísticas deben obtener el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) e incluirlo en todos los anuncios de alquiler. Este registro es obligatorio según la Ley de Vivienda de 2023.
Obligaciones con el NRUA
- 1
Obtener el número NRUA
Registrar la vivienda en el sistema centralizado del NRUA (el procedimiento se habilitará antes de julio 2025). - 2
Incluir el NRUA en anuncios
El número NRUA debe aparecer de forma visible en todos los anuncios publicados en Airbnb, Booking.com, portales inmobiliarios, redes sociales, etc. - 3
Cumplir con el registro autonómico
Además del NRUA, muchas comunidades autónomas exigen su propio registro de alquiler turístico (RTA en Cataluña, RTV en Andalucía, etc.). Debes cumplir ambos registros.
Sanciones por no registrar
El incumplimiento de la obligación de registro puede conllevar sanciones:
- •Infracciones leves: Hasta 3.000€ por no incluir el NRUA en anuncios.
- •Infracciones graves: 3.000€ - 9.000€ por facilitar información falsa.
- •Infracciones muy graves: 9.000€ - 90.000€ por alquiler reiterado sin registro.
Plataformas responsables
Las plataformas digitales (Airbnb, Booking.com, etc.) tienen obligación de verificar el NRUA:
- •No pueden publicar anuncios sin NRUA a partir de julio 2025.
- •Deben reportar a la AEAT mediante el Modelo 179 (ver siguiente sección).
- •También pueden ser sancionadas si publican anuncios sin NRUA.
Normativa autonómica
Además del NRUA estatal, cada comunidad autónoma tiene su propia normativa sobre alquiler turístico. Los requisitos varían significativamente según la región:
Principales requisitos autonómicos
Cataluña (RTA - Registro de Turismo de Cataluña)
Obligatorio obtener licencia turística. Requisitos: cédula de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, cumplimiento de normas de accesibilidad y seguridad. En Barcelona, cupo limitado de licencias.
Andalucía (RTV - Registro de Turismo de Andalucía)
Inscripción obligatoria en el RTV. Requisitos: cumplimiento de normas de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil. En algunas ciudades (Málaga, Sevilla) hay restricciones zonales.
Madrid
En la ciudad de Madrid, solo se permite alquiler turístico en viviendas con entrada independiente de la del resto de vecinos. Requisitos: licencia turística, proyecto técnico, registro en la comunidad autónoma.
Baleares
Requisitos muy estrictos, especialmente en zonas turísticas. Limitaciones zonales, cupos, prohibiciones en edificios de viviendas en algunas áreas. Registro obligatorio.
Plataformas digitales y Modelo 179
Las plataformas digitales de alquiler turístico (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) están obligadas a reportar a la AEAT (Agencia Tributaria) los ingresos obtenidos por los propietarios a través de sus plataformas mediante el Modelo 179.
Qué es el Modelo 179
El Modelo 179 es una declaración informativa anual que las plataformas digitales deben presentar a la AEAT con los siguientes datos:
- •Identificación del propietario: NIF, nombre y apellidos o razón social.
- •Datos del inmueble: Ubicación, referencia catastral (si está disponible).
- •Ingresos totales: Importe total de los alquileres facturados a través de la plataforma durante el año.
- •Comisiones retenidas: Importe de las comisiones cobradas por la plataforma.
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